Muitas vezes, as pessoas pensam que apenas fazer um contrato de compra e venda, assinar e reconhecer no cartório é o suficiente para estar seguro para todo o sempre. Mas, adivinha! Nem esse passo é seguro se não for feito corretamente!
Apresento-lhe 5 cuidados bem básicos que você precisa ter antes de assinar um contrato para comprar sua casinha ou terreno:
1) TIRE CERTIDÕES DO IMÓVEL
Somente olhar a casa ou o terreno não é suficiente pra gostar dele e começar a sonhar. Uma das coisas que deve pesar na sua decisão é o quão regularizado o imóvel está. Aliás, um imóvel muito embaraçado pode sair bem abaixo do preço de mercado, por isso desconfie. Outro detalhe que reforço é: não tenha medo de comprar imóvel irregular ou embaraçado; você só não pode fazer isso sem ajuda de um advogado especialista nessa área (mas isso é assunto pra outro artigo…).
As principais certidões que você precisa tirar (e pagar por elas) são:
– matrícula atualizada do imóvel: vá ao Cartório de Imóveis onde a casa ou o terreno estão registrados e peça uma matrícula atualizada. Lá você vai procurar pelo nome do último proprietário. Se for a mesma pessoa que está te vendendo, então está tudo certo.
– certidões de tributos municipais: dizemos que a certidão está “positiva” quando há débitos, e “negativa” quando não há. Essas certidões são tiradas junto à prefeitura do município onde se localiza o imóvel. Se a certidão sair “negativa” ou “positiva com efeito de negativa”, pode ficar tranquilo que está tudo certo.
Se o imóvel fizer parte de um condomínio, é importante tirar uma certidão ou pedir uma declaração ao síndico/administradora para ver se não há débitos.
Se você não estiver assistido por advogado, é interessante você mesmo ir atrás desses documentos, e não confiar na entrega do vendedor.
Não se esqueça que imóvel é algo formal. Realmente precisa-se observar estes 5 cuidados. Mesmo que você gaste um pouco com essas certidões, tenha certeza que você está evitando gastar muito mais lá na frente, caso o imóvel não esteja tão correto quanto o vendedor está dizendo.
2) CONFIRME SE O VENDEDOR É CONFIÁVEL
No mundo jurídico, definimos a confiabilidade de alguém com base na sua “ficha limpa” junto aos órgãos públicos. Essa dica aqui é só para vendedor pessoa física!
A primeira certidão ou consulta é acerca dos processos que o vendedor pode estar sofrendo (justiça comum, criminal, trabalhista, federal). Essa certidão é complicada de tirar, se você optar por ir em cada cartório distribuidor de sua comarca. Eu aconselho a pedir a um advogado que faça essa consulta pra você.
Essa certidão é importante porque se o vendedor estiver respondendo em processos que envolvam seu patrimônio, você pode perder o imóvel também. É claro que há meios de defesa, mas você não vai querer gastar bastante (dinheiro e preocupação) para reaver o bem, não é mesmo? Tudo isso precisa ser avaliado antes da assinatura do contrato.
Outras certidões importantes sobre o vendedor é: negativas municipal, estadual e federal (todas gratuitas, por meio da internet) + certidões de protesto.
Ressalto que não é toda dívida que pode comprometer a venda do imóvel. O mais certo é você pedir a consultoria de um advogado especialista. Esses gastos iniciais são tão importantes quanto você gostar do imóvel e do preço dele.
3) FUJA DE VENDAS POR MEIO DE PROCURAÇÃO
A venda por procuração pública exige diversos cuidados. Quando o vendedor está de posse de uma procuração de um terceiro que está lhe dando poderes para vender, é preciso observar a data do documento, assim como o prazo de validade e poder específico para vender o imóvel (que precisa estar detalhadamente descrito). Para ter absoluta certeza, é melhor ir ao cartório onde essa procuração foi registrada e ver se não houve nenhuma revogação da mesma. Ainda é importante ter certeza que esse terceiro ainda está vivo, pois, depois que falece, qualquer procuração não tem mais poder algum.
Esse passo 3 vem depois do 1, no qual você já deve ter constatado que esse terceiro é realmente o proprietário do bem que você está comprando.
E óbvio, a pergunta mais importante: por que esse terceiro está vendendo por procuração? Por que ele mesmo não está fazendo a venda?
4) SE O VENDEDOR FOR UM CNPJ…
Se eu te disser que a maioria dos casos aqui do escritório são por vendas intermediadas por imobiliárias e construtoras, você acreditaria? Pois é… quando se trata de pessoa jurídica, fica realmente difícil analisar sua índole, isso porque a internet mostra muito marketing e propaganda da PJ, mas algumas dicas são valiosas:
– observe a reputação da empresa junto a sites de reclamações;
– tire aquela certidão de processos judiciais, que já expliquei no item 2;
– mesmo a empresa facilitando tudo pra você, não deixe de tomas os cuidados do item 2, por sua conta mesmo;
Saiba que a maioria dos casos envolvendo pessoas jurídicas só se resolve por meio de processo judicial, por isso a assistência de advogado ANTES de assinar o contrato é muito importante e sai bem mais barato!
5) FAÇA UM CONTRATO BEM-FEITO E PAGUE POR ISSO!
Por fim, procure um advogado especialista em contratos de compra e venda de imóvel. Não caia na tentação de pegar modelo no Google.
Todo contrato é como um terno; é feito sob medida para sua situação. Contratos genéricos não tem sucesso em processos judiciais. É necessário constar todas as peculiaridades do caso no contrato, porque o juiz respeita o contrato entre as partes. Em geral, ele não “se mete” nisso, apenas faz valer o que foi assinado. Ele só vai mudar algo se for realmente muito abusivo. Mas você não vai querer testar a relatividade desses abusos, não é mesmo?
Só pra se ter uma ideia… um advogado pode cobrar mil reais por um contrato bem-feito, mas, com certeza, não vai te cobrar mil reais pra te defender numa ação em que você pode perder seu imóvel. Ele vai te cobrar, no mínimo, 5 vezes mais. Então, sim, vale a pena mandar fazer o contrato de compra e venda.
Pra finalizar, se a outra parte já vier com um contrato pronto, você pode até aceitá-lo, desde que peça para seu advogado de confiança analisar antes
Se você observar esses 5 cuidados básicos, seu negócio tem muito mais chance de ser seguro e você poderá dormir em paz e sonhar com sua casa/terreno sem problemas.
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