A dívida de condomínio tem preferência sobre as demais dívidas. Ela acompanha a coisa, e mesmo que o imóvel seja vendido ou hipotecado, a dívida de condomínio permanece, pois acompanha o bem , independente da transação de que for objeto (obrigação propter rem).
Nos termos do art. 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, o comprador deverá pagar o preço do imóvel + as taxas de condomínio atrasadas. No momento da venda, o comprador passa a ser o novo responsável por essas dívidas, mesmo a unidade estando hipotecada.
Segundo Rizzardo*, “o adquirente da unidade responde perante o condomínio pelas cotas condominiais em atraso. O modo de aquisição do bem não assume relevo” (REsp n. 67/701/RS. Julgado em 16.06.1997, Revista do STJ, n. 96, p. 252.
Portanto, em relação ao imóvel hipotecado, em ações de execução ou cobrança, é retirado o montante necessário para pagar o crédito de condomínio, por se tratar de crédito preferencial.
Mesmo que haja leilão ou adjudicação do bem, o crédito do condomínio é protegido, por força do art. 1.345 do Código Civil, já citado aqui.
Em suma, o condomínio recebe antes do credor hipotecário!
Nas palavras do referido autor, a matéria já foi objeto de uniformização de jurisprudência:
“No mais, o entendimento do Tribunal de origem coaduna-se com a jurisprudência desta Corte, que já decidiu que o crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário, por consistir em obrigação propter rem, constituído em função da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento. A propósito, os seguintes precedentes: Agravo regimental. Créditos condominiais e hipotecários. Preferência. Uniformização de jurisprudência. O crédito condominial, porque visa à proteção da coisa, prefere ao crédito hipotecário. O art. 476 (do CPC de 1973) não obriga o Tribunal a suscitar incidente de uniformização da jurisprudência (ut AgRg no Resp. n. 773.285/Rj. Relator: Min. Humberto Gomes de Barros. DJ, 04.12.2007). No mesmo sentido: AgRg no Ag n; 863.603/RJ. Relator: Min. Sidnei Beneti. DJ, 01.12.2008; e Resp. n. 654.651/SP. Relator:Min. Aldir Passarinho Junior. DJ, 28.05.2007. Por essa razão, o apelo nobre esbarra, nesse ponto, no óbice do Enunciado n. 83/STJ”
O Enunciado 83 do STJ é este: “NÃO SE CONHECE DO RECURSO ESPECIAL PELA DIVERGÊNCIA, QUANDO A ORIENTAÇÃO DO TRIBUNAL SE FIRMOU NO MESMO SENTIDO DA DECISÃO RECORRIDA.”
